Эскроу-счет в 2025 году: как он реально защищает деньги при покупке новостройки
Покупка квартиры в новостройке — один из самых ответственных финансовых шагов в жизни. Особенно в условиях нестабильности на рынке недвижимости, когда застройщики банкротятся, сроки срываются, а дольщики остаются ни с чем. Именно поэтому в последние годы в России активно внедряется механизм защиты покупателей — эскроу-счет. Но что такое эскроу-счет в 2025 году, и действительно ли он решает проблему рисков при покупке жилья на стадии котлована?
Разберемся, как работает этот инструмент, какие изменения произошли за последние годы и насколько он эффективен на практике.
Что такое эскроу-счет простыми словами
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, открываемый на имя покупателя квартиры. Деньги, которые вы платите застройщику, не поступают к нему напрямую. Они «замораживаются» на счете в банке и становятся доступны застройщику только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и покупатель получит право собственности на квартиру.
Проще говоря, это как сейф в банке: вы кладёте туда деньги, а застройщик сможет их забрать только при выполнении всех условий сделки.
Как работает эскроу-счет: пошагово
1. Покупатель выбирает квартиру в новостройке и заключает договор долевого участия (ДДУ).
2. Вместо перевода денег застройщику, он перечисляет сумму на эскроу-счет, открытый в аккредитованном банке.
3. Банк блокирует средства до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
4. После государственной регистрации права собственности покупателя, банк переводит деньги застройщику.
5. В случае банкротства застройщика или неисполнения обязательств, деньги возвращаются покупателю в полном объеме.
Зачем нужен эскроу-счет при покупке новостройки
До 2019 года в России действовала схема прямого финансирования: дольщики передавали деньги застройщику сразу после подписания договора. Это позволяло строить дома на средства граждан, но создавало высокие риски — если стройка замораживалась, деньги уже были потрачены, а жильё не построено.
С 1 июля 2019 года в России был принят закон, согласно которому большинство новостроек строятся с использованием эскроу-счетов. К 2025 году эта практика стала стандартом: более 90% новых проектов реализуются через этот механизм.
Цифры и факты: насколько надёжна система
- По данным Центробанка, на конец 2024 года в России было открыто более 1,5 миллиона эскроу-счетов.
- Объём средств на них превысил 4 триллиона рублей.
- Средства на счетах застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей (в отличие от стандартных вкладов, где лимит 1,4 млн руб.).
Это означает, что защита денег при покупке квартиры стала не только юридической, но и финансовой: даже если банк, в котором открыт счёт, обанкротится, деньги возвращаются владельцу в полном объеме.
Современные тренды: как система развивается в 2025 году
Сейчас, в 2025 году, эскроу-счет для новостроек продолжает развиваться вместе с цифровыми технологиями. Многие банки предлагают открыть счёт онлайн, без посещения офиса. Также внедряются смарт-контракты, которые автоматически контролируют выполнение условий сделки.
Особенно популярна стала мультиэтапная разблокировка средств. В некоторых проектах предусмотрена частичная выплата застройщику по мере завершения ключевых этапов строительства — это стимулирует застройщика соблюдать сроки.
Реальный пример из практики
В 2023 году в Санкт-Петербурге крупный застройщик начал строительство жилого комплекса с применением эскроу-счетов. Несмотря на увеличение стоимости финансирования, объект был завершён в срок. Один из покупателей, Илья М., рассказал:
> «Мы с женой перечислили деньги на эскроу-счет, и до момента получения ключей не переживали. Видели, что стройка идёт, но были спокойны: если что — деньги защищены. Это сильно меняет психологию покупки».
Плюсы и минусы: стоит ли доверять эскроу-счету
Эскроу-счет при покупке новостройки — не панацея, но мощный барьер против недобросовестных застройщиков.
Преимущества:
- Гарантия возврата средств: если объект не будет сдан, деньги не уйдут застройщику.
- Контроль государства: проект проходит аккредитацию, и строительная компания работает под надзором.
- Прозрачность сделки: все этапы фиксируются, а банк выступает посредником.
Недостатки:
- Удорожание строительства: застройщики теперь не могут использовать деньги дольщиков, поэтому активнее прибегают к банковскому кредитованию, что может отразиться на цене жилья.
- Не все объекты попадают под закон: если вы покупаете жильё у застройщика, получившего разрешение до 2019 года, эскроу-счет может не использоваться.
Заключение: стоит ли доверять системе в 2025 году?
Теперь, когда мы разобрались, как работает эскроу-счет, видно, что его влияние на рынок недвижимости России стало системообразующим. Он обеспечивает реальную защиту денег при покупке квартиры и минимизирует риски для дольщиков.
Да, система пока не идеальна и требует доработок — особенно в части гибкости и доступности со стороны различных банков. Однако в 2025 году эскроу-счет уже стал обязательным стандартом в сфере жилого строительства, и большинство покупателей воспринимают его как неотъемлемую часть безопасной сделки.
Если вы планируете купить квартиру в новостройке — убедитесь, что проект реализуется через эскроу-счет. Это не просто формальность, а ключевой элемент вашей финансовой безопасности.
