Актуальность покупки квартиры у юридического лица на УСН
С каждым годом на рынке недвижимости возрастает интерес к сделкам с юридическими лицами, применяющими упрощённую систему налогообложения (УСН). Особенно это актуально в сегменте новостроек и апартаментов, где застройщики и инвесторы часто регистрируют компании на УСН для снижения налоговой нагрузки. Однако покупка квартиры у юрлица УСН сопровождается рядом налоговых и юридических рисков, которые покупатель должен учитывать до заключения сделки. Важно понимать, как именно отражается налоговый режим продавца на юридическую чистоту сделки и на возможные последствия для покупателя.
Статистика сделок: рост интереса и рисков
По данным Росреестра за 2022–2024 годы, количество сделок с недвижимостью, где продавцом выступало юридическое лицо на УСН, увеличилось на 37%. В 2022 году таких сделок было зарегистрировано порядка 18 тысяч, а уже в 2024 — более 24 тысяч. Особенно активно рос сегмент в городах-миллионниках, где доля таких продаж составила до 9% от общего объёма сделок с квартирами. При этом, как отмечают эксперты рынка, доля споров по таким договорам купли-продажи также увеличилась: в 2024 году в арбитражных судах было рассмотрено почти 1,5 тысячи исков, связанных с покупкой недвижимости у юридических лиц на УСН, что на 22% больше, чем в 2023.
Налоговые риски при покупке недвижимости у юрлица на УСН
Главный налоговый риск при покупке квартиры у юридического лица на УСН — это ограниченная отчетность и упрощённый налоговый учёт продавца. Организации на УСН не являются плательщиками НДС, что может повлиять на структуру цены и последующее оформление налогового вычета у покупателя. Для физических лиц это означает, что при перепродаже такой квартиры в течение пяти лет могут возникнуть сложности с подтверждением расходов. Более того, в случае банкротства продавца налоговые органы могут оспорить сделку, если она была совершена по цене ниже рыночной, а покупатель не проявил должной осмотрительности.
Юридические аспекты: почему важна проверка контрагента
Покупка недвижимости у юридического лица всегда требует повышенного внимания к правовому статусу продавца. В случае с УСН есть дополнительные факторы. Компании на упрощёнке часто регистрируются специально для проведения ограниченного числа сделок, а затем ликвидируются. Это создаёт юридические риски для покупателя, особенно если после сделки обнаруживаются обременения или претензии третьих лиц. В 2024 году в 11% случаев, по данным Минюста, сделки с юрлицами на УСН оказывались потенциально оспоримыми. Чтобы минимизировать риски, необходимо тщательно проверять историю компании, сроки её регистрации, наличие судебных дел и финансовую отчётность.
Экономическая подоплёка сделок с УСН-продавцами
С экономической точки зрения покупка квартиры у юрлица УСН может быть выгодной. Компании на упрощёнке имеют меньшую налоговую нагрузку, что позволяет им предлагать более доступные цены. В среднем, по аналитике ЦИАН за 2024 год, такие квартиры стоили на 7–10% дешевле, чем аналогичные варианты от компаний на общей системе налогообложения. Однако эта экономия может обернуться дополнительными расходами: на юридическое сопровождение, восстановление документов или судебные разбирательства. Кроме того, отсутствие НДС в цене означает, что покупатель не сможет претендовать на возврат налога, если он, например, приобретает квартиру на компанию, работающую на ОСНО.
Прогнозы: ужесточение контроля и регулирования
На 2025–2026 годы аналитики прогнозируют усиление налогового контроля со стороны ФНС за сделками с недвижимостью, особенно в части продаж от юридических лиц на УСН. Ожидается внедрение новых стандартов оценки рыночной стоимости и автоматизация выявления заниженных цен. Это означает, что налоговые риски при покупке недвижимости будут возрастать, особенно если сделка оформлена с юрлицом, недавно зарегистрированным и не имеющим прозрачной бухгалтерии. В то же время финансисты отмечают, что спрос на такие сделки сохранится, особенно среди инвесторов, стремящихся оптимизировать издержки.
Влияние на рынок недвижимости: переход к прозрачности
Рост количества сделок с юрлицами на УСН подталкивает рынок к более строгому регулированию. Девелоперы, которые раньше создавали отдельные юрлица для каждой очереди строительства, теперь вынуждены пересматривать структуру бизнеса. Это влияет на всю индустрию: покупатели становятся более требовательными к юридической чистоте объектов, а банки — к проверке контрагентов при ипотечном кредитовании. Покупка квартиры у юрлица УСН уже не воспринимается как простая сделка, а требует полноценной юридической экспертизы. Это формирует новую культуру потребления на рынке недвижимости, где безопасность сделки становится приоритетом.
