Как дольщикам вернуть деньги при банкротстве застройщика: руководство на 2025 год
В 2025 году покупка квартиры у застройщика остаётся одним из самых популярных способов решения жилищного вопроса. Однако риск нарваться на банкротство девелопера всё ещё реален, несмотря на реформы законодательства, усиление контроля и внедрение эскроу-счетов. Что делать, если вы вложили деньги в строительство, а застройщик обанкротился? Реально ли вернуть свои средства, и какие шаги нужно предпринять — об этом расскажем в статье, используя реальные кейсы, цифры и опыт последних лет.
Историческая справка: как появилась проблема банкротств застройщиков
Массовые проблемы с недостроенными домами в России начали набирать обороты с начала 2000-х годов. Сотни тысяч людей стали дольщиками, купив будущие квартиры по договорам долевого участия (ДДУ) в надежде сэкономить, но многие из них остались без жилья и без денег. Громкие истории вроде «СУ-155», «Урбан Групп» и «ЦДС» заставили власти всерьёз задуматься о защите дольщиков.
С 2019 года в России внедрена система эскроу-счетов, по которой деньги дольщика остаются в банке до сдачи дома. Но не все проекты попали под эти правила: до сих пор есть те, кто покупал квартиры в домах, начатых до реформы. Именно они чаще всего сталкиваются с вопросом «застройщик банкрот, что делать?».
Что происходит с проектом после банкротства застройщика
Банкротство застройщика — это юридическая процедура признания его неплатёжеспособности. После обращения в арбитражный суд инициируется конкурсное производство. Назначается конкурсный управляющий, который и занимается формированием реестра кредиторов. Именно сюда дольщики должны подать свои требования, чтобы рассчитывать на возврат вложенных средств или на получение квартиры.
Важно понимать: если дом был на высокой стадии готовности, его может достроить другой застройщик, привлекаемый в рамках санации. Но если строительство едва началось или вовсе не стартовало, возвращение денег становится единственным вариантом.
Дольщик — кредитор третьей очереди?
До реформ 2017 года дольщики действительно считались обычными кредиторами третьей очереди. Это означало, что после расчётов с банками и государством, им доставались «крохи». Но в 2017 году принят закон №218-ФЗ, который вывел дольщиков в отдельную категорию — участников строительства. Теперь они имеют преимущественные права на имущество застройщика или на компенсацию.
Однако это не означает, что деньги вернутся быстро. От подачи заявления до реального возврата может пройти от полутора до трёх лет, особенно если дело связано с оспариванием сделок или наличием ипотек на землю.
Как вернуть деньги за недостроенную квартиру: пошаговые действия
Чтобы инициировать возврат денег за квартиру у банкрота, важно действовать без промедления. Ниже описан общий алгоритм, проверенный на практике.
1. Подтвердите своё право
Если договор заключён по 214-ФЗ, вам необходимо подать заявление о включении в реестр требований участников строительства. К заявлению прилагается копия договора долевого участия, платёжные документы и удостоверяющий личность документ.
Срок подачи — 30 дней с момента публикации информации о банкротстве на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (Федресурс). Пропустили срок? Шансы на возврат резко снижаются.
2. Следите за процедурой через Федресурс
Всю информацию — от назначения конкурсного управляющего до сроков собраний кредиторов — публикуют именно на этом портале. Зарегистрируйтесь и подпишитесь на уведомления.
Пример из практики: в 2023 году в Подмосковье обанкротился застройщик ЖК «Гармония Плюс». Один из дольщиков успел подать заявление в реестр за 28 дней до закрытия срока. Через два года он получил компенсацию в размере 85% от вложенной суммы. Те, кто не подал требования, остались ни с чем.
3. Участвуйте в собраниях кредиторов
Дольщики имеют право влиять на судьбу объекта: голосовать за завершение строительства, передачу объекта другому девелоперу или ликвидацию с выплатой компенсаций. Важно проявлять активность — нередко именно согласованная позиция дольщиков помогает достроить дом.
Фонд защиты прав дольщиков: как он помогает
С 2017 года в России работает Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Фонд ДОМ.РФ). Это государственная структура, которая может выплатить компенсацию дольщику или профинансировать достройку объекта.
Участие фонда возможно только при соблюдении условий:
- Дом должен быть включён в реестр проблемных объектов
- Застройщик официально признан банкротом
- ДДУ зарегистрирован по 214-ФЗ
По последним данным Фонда (на 2024 год), из 1449 завершённых дел по банкротству застройщиков, в 768 случаях дольщики получили выплаты, а в 431 — дома были достроены.
Права дольщиков при банкротстве застройщика: не забудьте об этом
Дольщики имеют право на:
- Получение компенсации за недостроенное жильё
- Включение в реестр требований участников строительства
- Участие в собраниях кредиторов и принятие решений
- Информацию о ходе банкротства
- Возможность подачи жалоб и обращений в надзорные органы
Если вы оказались в ситуации, когда покупка квартиры у застройщика банкрота привела к убыткам, не стоит опускать руки. Главное — действовать последовательно и в рамках закона.
Заключение: разумное поведение спасает инвестиции
Покупка квартиры в новостройке — это всегда риск, особенно если дом строился до внедрения эскроу-счетов. Однако даже при банкротстве застройщика вернуть деньги реально. Важно вовремя заявить свои права, собрать документы, следить за процедурой и при необходимости обращаться за помощью к юристам.
В 2025 году законодательство предлагает дольщикам больше механизмов защиты, чем десять лет назад. Но ни один закон не спасёт, если сам дольщик бездействует. Поэтому, столкнувшись с проблемой, не спрашивайте просто «застройщик банкрот — что делать», а действуйте по проверенной схеме.
