Кадастровый и технический паспорт: два документа — разные задачи
Очень часто владельцы недвижимости сталкиваются с вопросом: «Что такое кадастровый паспорт и технический паспорт, и в чем между ними разница?» Эти два документа действительно похожи по содержанию и внешнему виду, но выполняют совершенно разные функции. Непонимание различий может обернуться лишними затратами времени и денег, особенно при покупке, продаже или реконструкции объекта недвижимости. В этой статье мы разберем, в чем заключаются ключевые отличия, зачем каждый из этих документов нужен, и как избежать ошибок при их оформлении.
Что такое кадастровый паспорт: документ для учета в Росреестре
Кадастровый паспорт — это официальный документ, содержащий сведения об объекте недвижимости, внесенные в государственный кадастр. До 2017 года оформление кадастрового паспорта было обязательным при большинстве сделок с недвижимостью. Сейчас его функции частично заменены выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), однако понимание его сути по-прежнему важно.
Документ включает в себя кадастровый номер, адрес, точные границы участка или характеристики здания (этажность, материал стен, площадь), а также сведения о зарегистрированных правах и ограничениях. Именно поэтому кадастровый паспорт нужен в первую очередь для регистрации прав собственности, постановки объекта на кадастровый учет или при продаже недвижимости.
Например, если вы решили продать квартиру, потенциальный покупатель и нотариус в первую очередь будут интересоваться кадастровыми параметрами жилья. Без этих данных заключение сделки, мягко говоря, усложнится.
Что такое технический паспорт: технические характеристики объекта
Технический паспорт, в отличие от кадастрового, — это документ, фиксирующий технические особенности объекта недвижимости. Он составляется на основании натурного обследования и включает в себя информацию о планировке, размерах помещений, инвентарной стоимости, годе постройки, степени износа и других параметрах.
Технический паспорт чаще всего изготавливается БТИ (Бюро технической инвентаризации) и используется при реконструкции, перепланировке, оформлении наследства или судебных спорах. Если вы, например, перепланировали квартиру и перенесли стену, чтобы узаконить изменения, потребуется именно технический паспорт с актуальной поэтажной схемой.
Таким образом, разница между кадастровым и техническим паспортом заключается в цели и источнике данных. Кадастровый — об учетной регистрации, технический — о физическом состоянии и параметрах объекта.
Технические различия: где искать, кто оформляет
Кадастровый паспорт формирует Росреестр на основании данных кадастрового инженера. Получить его можно было до 2017 года по заявлению в МФЦ или через сайт Росреестра. Сейчас вместо него выдается выписка из ЕГРН, которая содержит аналогичную информацию, но в обновленном формате. Стоимость получения выписки — около 400 рублей в электронном виде и около 700 рублей на бумаге.
Технический паспорт изготавливается БТИ. Для его получения необходимо подать заявление, оплатить госпошлину (в среднем от 1 000 до 3 000 рублей, в зависимости от региона и площади объекта) и дождаться визита техника на объект. Срок выполнения — от 7 до 14 рабочих дней.
Кадастровый паспорт и технический паспорт: отличия на практике
Рассмотрим реальную ситуацию. Ирина и Сергей купили квартиру в новостройке и решили сделать объединение ванны и туалета. Архитектор подготовил проект перепланировки, а затем понадобилось узаконить изменения. В МФЦ им сообщили, что без обновленного технического паспорта, отражающего фактическое состояние квартиры, узаконить перепланировку невозможно. После обращения в БТИ и получения нового техпаспорта процедура оформления прошла без проблем.
В другой ситуации предприниматель решил арендовать нежилое помещение под кафе. Ему потребовалось узнать, зарегистрирован ли объект, можно ли изменить его назначение. Здесь на помощь пришли кадастровые данные: кадастровый паспорт (в форме выписки из ЕГРН) показал, что объект является нежилым помещением, с зарегистрированными правами собственности и площадью 86 кв.м — что стало основанием для аренды.
Зачем нужен кадастровый паспорт в современных реалиях
Несмотря на то, что с 2017 года кадастровый паспорт официально заменен выпиской из ЕГРН, термин по-прежнему широко используется как синоним. На практике запрос «зачем нужен кадастровый паспорт» по-прежнему актуален: он будет нужен при любых юридических действиях с недвижимостью — регистрации, продаже, оформлении ипотеки.
Важно понимать, что без кадастровой информации объект не считается существующим в правовом поле. Даже если вы физически построили дом, пока он не стоит на кадастровом учете, вы не сможете продать его, заложить или передать по наследству. Поэтому оформление кадастрового учета — первый шаг к полноценному владению объектом.
Вывод: два документа — два мира
Чтобы подытожить: кадастровый паспорт и технический паспорт отличия имеют принципиальные. Первый — это юридическая «визитка» объекта, фиксирующая его место в государственном кадастре. Второй — это техническое досье, описывающее конструктивные и физические особенности. Понимание разницы между кадастровым и техническим паспортом позволит избежать административных трудностей, особенно при сделках с недвижимостью или проведении ремонтных работ.
Если вы стоите перед выбором — какой документ нужен именно вам, ответ кроется в цели. Если вы продаете или регистрируете объект — смотрите в сторону кадастра. Если делаете перепланировку или оцениваете техническое состояние — обращайтесь в БТИ за техпаспортом. Помните, что оба документа не взаимоисключающие, а взаимодополняющие — как юридическая и техническая стороны одного и того же здания.
