Что такое апарт-отели и почему они стали популярны среди инвесторов
Апарт-отели — это гибрид между гостиницей и квартирой с кухней, чаще всего сдаются посуточно или на короткий срок. Для инвесторов они представляют интерес как объект с потенциально высокой доходностью, особенно в туристических и деловых центрах. Последние три года на рынке недвижимости наблюдается рост интереса к этому формату: по данным JLL Research, с 2022 по 2024 год объем инвестиций в апарт-отели в России вырос на 34%, а в Москве — на 51%.
Причины популярности просты: обещания пассивного дохода от апарт-отелей, автоматизированное управление объектом, отсутствие необходимости лично искать арендаторов. Девелоперы уверяют, что апарт-отели как инвестиция — это стабильность и доход выше банковского депозита. Но так ли это на практике?
Как работает схема инвестиций в апарт-отель
Суть проста: инвестор покупает номер в апарт-отеле (по сути — студию или небольшую квартиру), а управляющая компания берет на себя сдачу этого объекта в аренду, обслуживание, клининг и заселение гостей. Взамен владелец получает часть дохода, обычно в форме фиксированного процента или доли от фактической выручки.
Вот как это выглядит на практике:
1. Инвестор приобретает апартамент за 9–12 млн рублей в Москве или Санкт-Петербурге.
2. Управляющая компания обещает доходность на уровне 7–10% годовых.
3. По договору, она берет на себя все операционные расходы, а также делит прибыль с владельцем 60/40 или 70/30.
4. Раз в квартал или месяц инвестор получает выплаты.
На бумаге — идеальный пример пассивного дохода. Но реальность может отличаться.
Проблемы и риски: что не рассказывают на презентациях
Несмотря на привлекательные обещания, риск инвестиций в апарт-отели зачастую недооценивается. За последние три года рынок показал, что далеко не все объекты обеспечивают заявленную доходность. По данным портала IRN.ru, средняя реальная доходность апарт-отелей в Москве в 2024 году составила 5,8% годовых, а в регионах — около 4,3%. Это ниже инфляции и намного ниже ожиданий инвесторов.
Основные риски включают:
1. Заполняемость. Если отель не загружен, прибыли не будет. В 2023 году в ряде проектов в Подмосковье средняя загрузка не превышала 35%.
2. Неустойчивый спрос. Туризм подвержен сезонности и внешним факторам — от пандемий до геополитики.
3. Недобросовестные управляющие компании. Бывают случаи, когда УК занижает реальную выручку или задерживает выплаты.
4. Налоговая нагрузка. Апартаменты не являются жильем в юридическом смысле, что означает повышенные налоги и отсутствие льгот.
Технические детали: что важно учитывать при покупке
Перед тем как вложиться в апарт-отель, обратите внимание на следующие параметры:
- Форма собственности: апартаменты не дают права на регистрацию по месту жительства.
- Налогообложение: НДФЛ 13% с дохода + возможный налог на имущество по коммерческой ставке.
- Договор с управляющей компанией: изучите условия расторжения, распределения прибыли, обязательства по ремонту.
- Локация и инфраструктура: объекты рядом с метро, деловыми центрами или туристическими точками показывают лучшую доходность.
- История проекта: если апарт-отель только строится, это увеличивает риски. Лучше выбирать готовые или почти завершенные объекты.
Реальные кейсы: ожидания и реальность
В 2022 году инвестор Сергей приобрел номер в апарт-отеле на юго-западе Москвы за 10,5 млн рублей. Ему обещали 9% годовых. Однако в 2023 году фактический доход составил лишь 4,7% — из-за низкой загрузки, повышенных коммунальных платежей и комиссии УК. К 2024 году доход вырос до 6,2%, но окупаемость проекта теперь оценивается в 17 лет.
Другой пример — апарт-отель в Сочи, где в 2023 году из-за высокого турпотока загрузка достигала 80%. Инвестор Елена получила 8,4% годовых, но в 2024 году из-за перенасыщения рынка и роста конкуренции доход упал до 5,5%.
Эти примеры показывают, насколько нестабильна доходность апарт-отелей и как важно проводить тщательный анализ перед покупкой.
Когда апарт-отели — разумная инвестиция
Несмотря на риски, инвестиции в апарт-отели могут быть успешными при соблюдении ряда условий:
1. Вы выбираете объект в топ-локации с высоким спросом.
2. Управляющая компания — с проверенной репутацией и прозрачной отчетностью.
3. Вы готовы к доходности на уровне 5–7% и не рассчитываете на быстрый возврат вложений.
4. У вас есть альтернативный источник дохода, и вы рассматриваете проект как долгосрочную диверсификацию.
В этом случае апарт-отель может стать источником пассивного дохода, а не головной болью.
Вывод: инвестиционный инструмент с нюансами
Апарт-отели как инвестиция — это не «золотая жила», а сложный инструмент с массой переменных. Доходность апарт-отелей часто зависит не только от локации, но и от качества управления, рыночной конъюнктуры и даже сезонных факторов. Маркетинг девелоперов может приукрашивать картину, обещая гарантированные проценты там, где их фактически никто не может гарантировать.
Если вы готовы к рискам и подходите к выбору обдуманно, апарт-отель может стать частью инвестиционного портфеля. Но полагаться на него как на единственный источник пассивного дохода — стратегия сомнительная.
В 2025 году, когда рынок стал более зрелым, инвесторы стали требовательнее. И это хорошо: только осознанный подход способен превратить красивую презентацию в реальную прибыль.
